Главная | Особенности заключения сделок с недвижимым имуществом юридических лиц

Особенности заключения сделок с недвижимым имуществом юридических лиц

Сделки с недвижимостью можно классифицировать сообразно цели, которую преследуют стороны. В этой связи выделяются три группы сделок с недвижимостью: Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте можно квалифицировать и по субъекту, совершающему такую сделку. Все указанные сделки обладают определенными особенностями и совершаются в соответствии с теми правилами, которые рассчитаны на одну из указанных категорий лиц.

Несоблюдение правил, установленных для участия в гражданском обороте этой категории лиц, может повлечь недействительность сделки с недвижимым имуществом. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом арендную плату. Одним из видов финансовой аренды является лизинг. Договор об ипотеке заключается в виде закладной. Совершение обществом сделок с нарушением правил ст.

Действительность или недействительность оспоримость таких сделок зависит от доказанности того, что контрагент по сделке знал или заведомо должен был знать об ограничениях полномочий по таким сделкам ст.

Арбитражно-судебная практика склонна ужесточать требования к таким сделкам, ссылаясь на то, что ограничения полномочий на их совершение содержатся в законе, а не только в учредительных документах общества, и поэтому контрагент всегда должен знать о них и соблюдать требования закона под страхом признания соответствующей сделки ничтожной абз.

Статус общества с дополнительной ответственностью аналогичен обществу с ограниченной ответственностью, что влечет применение к нему и соответствующих правовых норм п. Отличием данной организационно-правовой формы от конструкции общества с ограниченной ответственностью является только дополнительная ответственность участников общества по его долгам своим личным имуществом п.

Некоторые особенности обнаруживаются при выступлении акционерных обществ на стороне покупателя, поскольку большинство сделок с недвижимостью заключалось при их создании на базе приватизации государственных и муниципальных предприятий п.

Если при "обычном" создании акционерного общества происходит первоначальное объединение капиталов ряда лиц для организации на этой основе общества, то при приватизации осуществляется рассредоточение государственной и муниципальной собственности с передачей ее - частично безвозмездно, а частично за плату - в частные руки с соответствующим изменением организационно-правовой формы действующего юридического лица.

Заключение сделки и её содержание.

Такой процесс приватизации регулируется значительным числом нормативных актов, в том числе Федеральным законом от 21 июля г. Программа приватизации на год и распоряжение Госкомимущества РФ от 16 февраля г. Следует обратить внимание на то, что ст.

На самом деле земля находится в гражданском обороте уже давно. Так Конституция Российской Федерации, принятая на всенародном референдуме 12 декабря года статьёй 36 установила, что граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю.

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. Однако такой закон Земельный Кодекс Российской Федерации появился лишь 25 октября года. Причём он не регулировал, пожалуй, главной категории земель — сельскохозяйственных.

Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" увидел свет только 24 июля г. В отношении него законом предусмотрено множество изъятий и ограничений.

Крайне важно чтобы земля, как и другие природные ресурсы, использовалась и охранялась как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Это значит, прежде всего, что использование земли, не соответствующее ее функционированию в качестве основы жизни и деятельности народов, недопустимо; что закон должен запрещать или, по крайней мере, существенно и надежно ограничивать нерациональное, хищническое обращение с землей и любую другую деятельность, снижающую плодородие почв, приводящую к гибели ценных сельско- и лесохозяйственных угодий из-за их застройки, заболачивания, засоления и т.

Обширный список изъятий земельных участков установлен статьёй 27 ЗК.

Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и ЗК. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Подобные ограничения представляются разумными и оправданными. Но нельзя согласиться с положением ст. Данное положения значительно затрудняет распоряжение земельными участками. Где-то эти планы существуют, так как участки каким-то образом уже были ранее учтены, но попробуй их получи!

Без кадастрового плана сельскохозяйственная организация не сможет зарегистрировать свои права на приобретенные земельные доли, аренду земельного участка в счет части долей в праве общей собственности на земельный участок. Граждане - собственники земельных долей долей в праве общей собственности на земельный участок не смогут юридически правильно оформить передачу земельной доли в дар, ее продажу, осуществить любую другую сделку с долей.

Государство взяло на себя обязанности по ведению кадастра, установило плату за получение выписки из него на сегодняшний день рублей.

Правовой режим недвижимости.

Росземкадастр, в ведении, которого находятся кадастровые палаты, неоднократно разъяснял, что такие выписки должны предоставляться на основе имеющихся материалов по ранее учтенным участкам, что проведение дополнительных работ по межеванию возможно только при наличии споров или по желанию собственника.

Однако на практике при обращении в кадастровые палаты за выпиской организации и граждане получают отказ. Основание - участки в кадастре не значатся, то есть участки были переданы в собственность граждан 8 - 10 лет назад, имеются правоустанавливающие документы, а кадастры - пусты. От сельхозорганизаций и граждан требуют проведения работ по постановке участков на кадастровый учет, в том числе и межевых.

Стоимость проведения таких работ для организаций в Московской области силами специализированных НИИ - не ниже 1 миллиона рублей за га, в отдельных случаях читатель поймет, каких - тысяч рублей. Таким образом, перед нами не что иное, как попытка провести государственную работу - сформировать кадастр - за счет частных средств, и немалых. Руководители кадастровых палат держат себя так, как будто до них никто не занимался учетом прав на участки, учетом самих участков. А ведь районные комитеты по земельным ресурсам и землеустройству вели такую работу.

Из сотрудников этих комитетов, как правило, и сформирован штат кадастровых палат! Тем не менее, очень и очень непросто получить выписку из кадастра, касающуюся ранее учтенных участков, как, впрочем, и официальный отказ - именно потому, что такие выписки должны предоставляться. Есть случаи отказа в выписке по участкам, которые уже имеют кадастровые номера. Но ведь это дело не сельскохозяйственных организаций и граждан!

Это техническая работа самих органов, осуществляющих учет земельных участков! На это идет даже часть земельного налога! В соответствии с установленной законом оборотоспособностью разных видов недвижимости сложились и разные товарные рынки недвижимости.

По мнению доктора юридических наук, председателя Комитета Государственной Думы по законодательству Крашенинникова П. На многообразие сделок с недвижимостью оказывает влияние и положение ст. Поэтому в следующей главе будут рассмотрены только некоторые из них, наиболее, на мой взгляд, интересные.

Безостановочный рост цен на недвижимость подталкивает многих к покупке квартиры в еще только строящемся доме. Во истину — реклама-двигатель торговли. Ведь так кажется дешевле. Призывные рекламные плакаты внушают будущим покупателям очевидную выгоду при обращении в ту или иную компанию. Цены на этапе строительства гораздо ниже, чем в уже построенном доме.

Удивительно, но факт! Материнская компания не отвечает по долгам дочернего общества, но законодательством предусмотрены два случая, когда материнская компания будет отвечать по долгам дочерней:

Потребительские же качества квартир на вторичном рынке уже не удовлетворяют придирчивого покупателя, так как построены они в своём большинстве в советскую эпоху, когда качество и размеры жилья были совсем иными. Привлекает покупателей и возможность лично спланировать внутриквартирные помещения. Составленный документ может называться по разному: Однако содержание перечисленных договоров предмет, условия участия и взаимные права и обязанности сторон являются практически одинаковыми: Казалось бы, сложностей и подвохов быть не должно: Договоры долевого участия в строительстве, договоры инвестирования не нашли закрепления в ГК в качестве самостоятельного вида договоров.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны так же могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами смешанный договор. К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Указанные договоры можно рассматривать как сложные, имеющие признаки различных договоров, предусмотренных законодательством. Они не подлежат обязательной государственной регистрации, поэтому стороны застройщик и инвестор вступают в определенные обязательственные отношения с момента подписания ими договора в простой письменной форме.

Текст договора должен содержать следующее: В процессе строительства могут возникнуть изменения в части уменьшения или увеличения площади объекта инвестирования относительно определенной договором, поэтому объект в договоре может быть определен как конкретно например, двухкомнатная квартира общей площадью 68 кв. После ввода законченного строительством жилого дома, то есть физического возникновения объекта недвижимости, застройщик в соответствии с обязательствами по договору долевого участия в строительстве в качестве расчета за произведенное финансирование передает инвестору предусмотренный договором объект часть объекта недвижимости.

Передача оформляется актом передачи, подписанным обеими сторонами, в котором объект передачи должен быть четко определен, указаны его местонахождение, общая и жилая при наличии площадь, исполнение обязательств по договору в том числе произведенный расчет , отсутствие взаимных претензий.

Если иное не предусмотрено договором, с момента передачи объекта инвестирования стороны исполнили взаимные обязательства и договор считается прекращенным. В органе, осуществляющем государственную регистрацию, регистрация права инвестора будет осуществляться на основании договора инвестирования и акта передачи имущества. Инвестиционная же деятельность - это вложение инвестиций, или инвестирование, и совокупность практических действий по реализации инвестиций.

Аналогично определяет данные понятия и Федеральный закон от 25 февраля г. Всё это никак не относится к лицам, собирающимся приобрести квартиру. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если эти правила, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон. Отличительной особенностью возникающих между сторонами отношений по указанному виду договоров заключается в том, что гражданин вступает в правоотношения по строительству своей квартиры с организацией, осуществляющей строительство жилого дома.

Поэтому при возникновении спора данную разновидность договоров следует, по моему мнению, отнести к договору строительного подряда ст. По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Удивительно, но факт! В случаях, предусмотренных договором, подрядчик принимает на себя обязанность обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока.

Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания в том числе жилого дома , сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ.

Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором.

Удивительно, но факт! Обязательность нотариального удостоверения может устанавливаться также соглашением сторон, хотя бы по закону соблюдение такой формы и не требовалось.

В случаях, предусмотренных договором, подрядчик принимает на себя обязанность обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока. В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина заказчика , к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 главы 37 ГК о правах заказчика по договору бытового подряда. По поводу квалификации указанных договоров существуют и иные точки зрения.

Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность.

Очевидно, что незарегистрированным правом на недвижимое имущество распорядиться нельзя. Поэтому считаю, что неверно относить, рассматриваемые договоры к договорам купли-продажи с отлагательным условием. Так в соответствии со статьёй ГК: Помимо этого подрядчик обязан до заключения договора бытового подряда предоставить заказчику необходимую и достоверную информацию о предлагаемой работе, ее видах и об особенностях, о цене и форме оплаты, а также сообщить заказчику по его просьбе другие относящиеся к договору и соответствующей работе сведения ст.

Если по характеру работы это имеет значение, подрядчик должен указать заказчику конкретное лицо, которое будет ее выполнять. Если заказчику не предоставлена возможность, незамедлительно получить в месте заключения договора бытового подряда информацию о работе, он вправе потребовать от подрядчика возмещения убытков, вызванных необоснованным уклонением от заключения договора ст.

Заказчик вправе требовать расторжения заключенного договора бытового подряда без оплаты выполненной работы, а также возмещения убытков в случаях, когда вследствие неполноты или недостоверности полученной от подрядчика информации был заключен договор на выполнение работы, не обладающей свойствами, которые имел в виду заказчик.

Подрядчик, не предоставивший заказчику информации о работе, указанной в п. Именно все указанные права заказчиков как правило и нарушаются.

Инвестиционные компании понуждают заказчиков воспользоваться услугами своих дизайнеров, риэлтеров, берущих на себя конечный этап регистрации права собственности на квартиры, меняют в ходе строительства строительную организацию, осуществляющую работы, по завершению строительства заказчикам предлагаются квартиры на других этажах, чем это было предусмотрено договором, и т.

Общим местом стало нарушение сроков указанных в договоре со стороны застройщиков. Договоры долевого участия в строительстве инвесторами-застройщиками, как правило, составляются однобоко. Таким образом, всякий юридический факт связывает определенное фактическое обстоятельство с нормой объективного права и приводит к порождению для конкретного единичного субъекта субъективных прав и юридических обязанностей. Традиционная их классификация строится на основе волевого критерия и позволяет выделить фактические обстоятельства, порождаемые волей людей, и обстоятельства, порождаемые силами, независимыми от чьей-либо воли.

Первую группу обстоятельств обыкновенно именуют действиями, вторую — событиями. Действия должны осуществляться на основе свободной воли — это один из основных принципов гражданского права п. В силу вышеизложенного необходимо четко разграничивать не только волю и действие, ее выражающие волевыражение , но и результат выражения воли при помощи данных действий, достигнутый при данных конкретных обстоятельствах волеизъявление.

Только собственное волеизъявление и может породить в глазах окружающих его субъектов в том числе, государства, в лице его правоохранительных, судебных и законодательных органов определенные юридические последствия для лица, изъявившего свою волю при определенных обстоятельствах — может и не породить.

Исходя из всего вышесказанного, можно дать следующее определение: Следует оговориться и указать на то, что сделка всегда несет правовые последствия.

Удивительно, но факт! В этом случае каждый товарищ, уполномоченный учредительным договором на ведение дел, вправе совершать сделки от имени товарищества без предварительного согласия остальных товарищей; - допустимо участие в сделке нескольких товарищей, когда для совершения каждой сделки требуется предварительное согласие тех товарищей, которые уполномочены на ведение дел учредительным договором.

Эти последствия носят межотраслевой характер: При этом, следует учитывать, что понятие сделки, порядок ее заключения, признания недействительной и т. Таким образом, публичность в отношениях сделок носит производный характер от частного эта оговорка была приведена для уяснения сути последствий сделок в общем, и последствий сделок с недвижимостью в частности; так как именно там публичный элемент проявляется особенно явно — это не только теоретическая, но и в большей степени практическая посылка.

Следует понимать, что одни и те же действия при совершении сделки, могут иметь различные правовые последствия то есть не каждое действие, как волеизъявление достигнет желаемого правового результата.

Удивительно, но факт! Сделки с недвижимостью, по общему правилу, как и все остальные сделки, должны соответствовать условиям действительности, - под которыми понимается признание за сделкой качеств юридического факта, порождающего тот правовой результат, к которому стремились субъекты сделки.

Самый яркий пример — совершение одних и тех же действий лицом дееспособным и, например, несовершеннолетним. Следовательно, только лишь совершить действия мало. Действия подвергаются влиянию определенных факторов, которые в каждом конкретном случае могут быть различными. Отсюда различная правовая оценка этих действий, а значит различные правовые последствия. Соответствуют эти последствия намечавшемся — сделка действительная; не соответствуют — наоборот.



Читайте также:

  • Решение о расторжение брака может вступить в силу через месяц
  • Оформление обмена товара юридическим лицом